Avaliação de imóveis pelo método evolutivo para efeito de cálculo do IPTU, estudo de caso dos bairros Comerciário, Michel e São Luiz, Criciúma-SC

Abstract

Este trabalho apresenta a avaliação de imóveis pelo Método Evolutivo para efeito de cobrança de tributos municipais da cidade de Criciúma-SC, com o objetivo de verificar a evasão de receitas referente à cobrança de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Foram selecionadas para o estudo 03 quadras localizadas nos bairros Comerciário, Michel e São Luiz, existentes 52 imóveis constantes no Cadastro Imobiliário. Estes imóveis foram vistoriados externamente e fotografadas as fachadas durante a vistoria de campo. Para o cálculo do valor de mercado foi aplicado um modelo de regressão linear múltipla para avaliação do m² dos terrenos e para as benfeitorias foi utilizado o CUB (Custo Unitário Básico) referente ao mês de setembro de 2013, depreciando-se os imóveis pelo método de Ross-Heidecke. Após este processo coletou-se mais 03 dados ofertados em cada bairro para o cálculo do fator de comercialização. Todos os imóveis cadastrados nos referidos bairros foram lançados numa planilha eletrônica e processados os cálculos pelo Método Evolutivo conforme a NBR14653 - Parte 2:2011. Posteriormente, se comparou os resultados obtidos com a rotina de cálculo para obtenção do valor venal da Prefeitura obtendo-se o percentual médio de defasagem de 6.662,09% no valor dos imóveis e uma evasão de receitas de R$ 542.796,55 para o município. Na análise dos resultados obtidos, esta metodologia apresentou-se eficiente para diagnóstico do mercado imobiliário e pode-se afirmar que a PGV (Planta Genérica de Valores) encontra-se desatualizada, com consequente evasão de receitas para o município de Criciúma.