Patrimônio de afetação e sua aplicação nas grandes incorporadoras imobiliárias de capital aberto do Brasil

Abstract

As incorporações e condomínios ganharam um novo sistema, inicialmente em 04/09/2001 pela MP 2.221, sendo alterada a lei nº 4.591/64 e denominada pela lei federal 10.931 em 03/08/2004, o regime tributário patrimônio de afetação, o qual tem o intuito de minimizar os possíveis prejuízos que venham a ocorrer pelas incorporadoras e garantindo a efetividade aos adquirentes de imóveis. Caracteriza-se por apresentar uma propriedade singular, onde constitui um patrimônio autônomo, separado do patrimônio do incorporador. O objetivo desse regime foi a garantia aos credores mesmo no caso de insolvência, paralização da obra e falência. Conforme descrito na lei nº 4.591/64, o patrimônio de afetação é um regime especial optativo e irretratável, decorrente deste fato e ao grande avanço no mercado imobiliário, o estudo tem como objetivo verificar se as grandes incorporadoras de capital aberto do Brasil optaram por este regime facultativo, que pela publicação da MP 601/12 e Lei nº 12.844, trouxe alíquota unificada de 4% com tributos federais, sendo IRPJ (1,26), CSLL (0,66), PIS (0,37) e COFINS (1,71). Partindo desse âmbito, foi desenvolvida uma pesquisa documental em seis incorporadoras S.A., selecionadas de forma aleatória no mercado de ações com a estratégia de coletar dados nos relatórios financeiros disponibilizados trimestralmente por essas empresas, abstraindo informações para identificar a adoção do Regime Especial Tributário (RET) no setor imobiliário de capital aberto. São analisados os pontos positivos encontrados pela opção do patrimônio de afetação, abrindo limitações em algumas deficiências apontadas na elaboração de suas demonstrações e informações contidas em notas explicativas, implementando sugestões para aperfeiçoamento dos dados analisados.